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自上而下达成快速共识 政府救市呈现巨大利好
作者：马冀 来源：上海中原研究咨询部 日期：2008-10-24 11:44:51 自10月20日，国务院就房产行业提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的精神不到三天时间，上海市政府于昨日晚间立刻做出迅速反应，结合上海实际立马制定了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，可见面对房产市场交易量的逐步萎缩，中央与地方政府层面已经达成了共识，对于多空博弈僵持将近一年的上海楼市而言，将会起到积极的作用，有助于恢复市场信心和重新聚集人气，引导市场真正的理性回归。
从政策本身来看，上海出台的14条意见主要还是针对首次购买90平米以下普通住房人群，应该说在目前整体市场符合相应条件的楼盘不到10%，而且多位于外郊环线诸如金山、奉贤等区域，所以短期内提高市场成交量不会有明显的效应。那么如何有效解决呢？我以为，当前的重中之重在于上海市政府必须尽快对于2005年推行的关于上海普通住房标准进行合理化调整，对于环线价格标准的重新制定上尤为关键，预计会在目前价格标准上提高20%以上；同时，在于标准的快速推出也就是第十条的执行力度也很敏感，预计短则在月底之前，最迟政府也会在一个月内做出具体公示，否则，14条意见只能简单理解为一个吹响楼市复苏的信号，适用人群的范围将会极大缩小，从而对于政府鼓励初次刚性置业需求的释放，从落实与贯彻面上会有很大的影响，不利于刺激市场消费，观望周期将会继续拉长。
从具体细则来看，主要分为几方面来进行具体分析和解读：
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。（现行税率：1.5%）
解读：首次置业是必须条件，而且需要市房地产中心严格把关，通过全部区县交易中心的产调出具相关证明，契税优惠幅度优惠0.5%个点
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（现行税率：0.05%）
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。（现行税率：三年内0.5%，三至五年间0.25%）
四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税。（现行税率：5.55%）
七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。（现行税率：普通为1%，非普通为2%）
八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。
十、调整本市普通住房标准。
十一、继续加大中心城区旧区改造力度。
解读：通过动拆迁改造等，扩大和拉动住房需求
十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源。
十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度.
十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理。
解读：控制供应量，从而缓解供大于求的市场现状，保证交投活跃度
本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。
解读：时间的限定是为了保证在特定时期内，鼓励自住购房，同时也是为了抑制投资需求以及短线投机炒作，维护市场的合理秩序。
其中，第二、三、七条是同时适用于普通和非普通住宅,第六、九条仅适用于普通住宅
具体展开，会从以下几方面对买卖双方有实际利好
◆房地产税费减免
应该说，从第六、七条中可以看到，新政出台前后对于以2年为一个跨度，符合要求的买卖双方的实际利好巨大，营业税加上个人所得税总计有近7%的优惠幅度，极大降低了双方的交易成本。
◆购房成本降低
从第四、五、八条可以看到，政府在积极鼓励扩大公积金受益面，公积金使用总额度从近期60万继续拉升至80万，利率也再次下调0.27%；与此同时，也对于商品房贷利率作了进一步的让利，从原先基准利率优惠15%的前提下继续优惠15%，应该说这对于购房者的按揭成本和还款压力有了明显的效应。
配合着利率调整，首付款额度也从之前总价的30%调整为20%，双重利好效应的推动之下，必然会降低购房门槛。
整体而言，上海地方14条意见的推出对于目前市场局势的根本性改观都会大有裨益，而且这次的政策犹如一个重磅炸弹，对于恢复市场信心和刺激市场交易都有着不可估量的深远影响，如何在加强保障性住房体系的同时，兼顾着商品房市场的健康理性发展，14条意见都给我们做出了相对明确的指引和方向，尤其是规范市场合理推进市场稳步发展和需求的有效分流。客观而言，无论中央还是地方政府，都给我们发出了吹响楼市号角的积极信号，无外乎鼓励自住需求，抑制投资需求，打击投机炒作。当然，短期内不会立马显现效应，也不会对目前市场格局和变化趋势，产生明显的利好表现，但是从中长期看，只要市场信心有了恢复，再配合政策周期性的利好释放，预计在明年一季度前后会对于提升市场成交量，加大交易活跃度，起到催化剂的助推作用。总之，中原地产对于后市发展保持乐观看好的态度，相信在政府的积极推动下，上海房地产市场会尽快恢复正常秩序。(上海中原研究咨询部经理 马冀) |
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