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楼市新政重点指向民生 住房交易成本大幅降 虽然新政出台，人们不免会联想到其对房价影响几何。但专家指出，新政“对房价刺激不大，基本没有作用。”因为政策指向的只是普通住宅，因此即使有一定刺激作用，也不会成势。这样的政策对目前的房价刺激不大，仍会持续下跌。
作者： 来源：东方网 日期：2008-10-24 10:56:15 上海六部门前天连夜出台了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》的14条措施，其政策出台之迅速、支持力度之大，对上海房地产市场而言，可谓是“重大利好”。
有利于楼市稳定
昨天参加“上海房地产学人圆桌会议”的沪上房地产专家分析，此次新政“组合拳”的出台主要针对二、三两级市场，降低购房成本，提升购买力，以实际优惠鼓励住房消费。中原地产认为，上海房地产新政的出台，对于多空博弈僵持将近一年的上海楼市而言，将会起到积极的推动作用，有助于恢复市场信心和重新聚集人气，引导市场理性回归，也有利于楼市持续、稳定、健康发展。
今年以来，上海以及全国楼市下滑态势明显。据易居中国房地产决策咨询系统显示，1-9月，上海商品住宅成交面积为688万平方米，仅为去年同期的41%。受此影响，房地产行业不仅未对宏观经济作出贡献，反而拖累了GDP的增长。据上海市统计局公布的数据显示，上半年，房地产业的增长贡献率为负数，导致上海上半年GDP少增0.4个百分点。进而，由房地产带动了相关生产资料需求下降，就业岗位减少，下游产业急速下降。
将鼓励自住消费
此次六部门携手出台政策重点在于：降低住房交易税费，超过两年的住房销售可免税，公积金上限可贷80万元等，这些措施将鼓励自住消费。
有关专家认为，此次上海出台的14条，主要针对的是中小套型、中低价位的普通住房，政策主要落在保障人民的住房生活方面，其重点指向民生，而并非救市。
住房交易成本大降
易居中国房地产研究人士做了个计算，新政出台后，住房交易成本大幅降低：
案例一：100万商业贷款20年可省36.77万利息
假设购买一套内环以内85平方米的普通住房，房屋总价为125万元。首付20%为25万元，纯商业贷款100万元，贷款年限20年。9月15日以前，5年以上贷款基准利率7.83％，优惠利率7.047％。经过9月15日和10月9日两次降息，再加上目前7折的优惠利率下限，购房者最多可享受5.229％的年利率。与2002年利率最低点5.184％相比，仅相差0.045个百分点。根据这样计算，一套住房，当前购买与9月15日前购买，100万贷款，如今每年还贷可节省1.8386万元，20年差额达36.77万元。
案例二：二手房转让税收支出打一折
假设住房所有人转让一套内环以内85平方米的普通住房，房屋总价为120万元，该房屋3年前买入。
新政实施后，转让房屋税收总成本减少了9.72万元，相当于国家税收打了1.1折。此前，二手房转让，上家往往将交易税费转嫁给下家，如此变相地提高了下家的买入成本，在一定程度上降低了房屋成交率。按照新政，上家的税收成本大大减少，由此也降低了下家被转嫁的成本。
案例三：公积金贷款上限80万元
假设购买一套内环以内85平方米的普通住房，房屋总价为100万元。首付20%为20万元，公积金贷款60万元，商业贷款20万元，贷款年限均为20年。除贷款利率下调外，按照新政，公积金贷款上限为80万元，公积金贷款利率再次下调0.27个百分点。经此计算，新政前，20年还款总额为130.34万元，新政后还款总额为122.40万元，两者相差7.94万元。
刺激楼市也是刺激内需
专家指出，美国金融危机使全球经济增长明显减缓，立足宏观大局，稳定房地产市场、保护居民自主性购房需求、促进消费，对于保持我国经济健康稳定发展意义重大。
仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说：“美国次贷危机已演化成世界性金融危机，经济衰退阴影笼罩全球，这对我国经济发展将带来持续而深远的影响。在出口萎缩、经济增速放缓的背景下，扩大内需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是拉动内需不可或缺的重要力量。”
测算表明，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1／4左右，且上下游共涉及50多个行业，在出口萎缩、消费不振的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。
固定投资减速已经带动上游原材料需求和价格的下降。年中以来，中国钢材市场持续低迷，金秋本是传统的消费旺季，但现货市场的钢材价格持续大幅下跌，代表品种国庆节后的跌幅已达15％左右。焦炭吨价继9月份急跌400元至500元之后，10月上旬又急跌300元至400元。
最新公布的前三季度宏观经济数据表明，我国经济增长下行的压力增大：9月当月GDP增速仅为9％，CPI同比上涨4.6％，连续第5个月回落，工业品出厂价格指数（PPI）上涨9.1％，涨幅比上月回落1个百分点。
复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成表示，在全球经济衰退背景下，我国经济也难独善其身。这一系列政策既是对民生的关照，进一步强调了住房保障问题，同时也通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，促使刚性需求释放为有效需求，有利于保持经济平稳增长。
普通住宅标准调整将是关键 内外环间目前不足两成
“调整本市普通住宅标准，将是后续救市政策的重点和关注点。”昨天，沪上一些房地产专家在接受采访时表示，无论是中央救市政策还是上海“14条”，其中许多条款实行的前提都是“普通住宅”，而现行的“普通住宅”标准如果不改，救市政策的效果将大打折扣。而14条中的第10条指出，将调整本市普通住宅标准，具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
据了解，目前上海的普通住宅，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。只要有一条不满足，就不是普通住宅。
21世纪不动产上海区域市场中心对9月内外环间成交的二手住宅房源以现行“非普通住宅”标准进行抽样统计，只有约15%左右的房源处在普通住宅范围内。若将该现行判定标准中的10000元/㎡的单价标准上浮30%（容积率1.0以上、面积140㎡以下两个条件不变），将有约55%左右的房源可以成为普通住宅；若将该标准上升50%，将有约76%左右的房屋成为普通住宅。
业内人士表示，目前市场上非普通住宅的交易量占了绝大部分，这就意味着如果普通住房标准还按照原有规定执行或调整幅度不大的话，政府为了保障自住性购房需求的政策会使大部分购房者无法享受到。
对于后续可能继续跟进的救市政策，据了解，除了此次明确出台的降低税费的办法，建设部等各部委均已制定了相关的房地产“救市”政策，只是还没有确定出台的时间。
21世纪不动产上海区域总经理张卫平认为，近期的后续扶持政策将主要体现在以下几点：第一、优惠房贷政策的执行时间；第二、土地流转、商品房的开发建设、住房抵押贷款等房地产交易环节外的相关政策出台。“‘14条’传递了政府在未来一二年将引导市场以消化已有的存量房源为主的信号。预计后续将出台对市场交易税费各类实施细则、界定标准。”他说。
虽然新政出台，人们不免会联想到其对房价影响几何。但专家指出，新政“对房价刺激不大，基本没有作用。”因为政策指向的只是普通住宅，因此即使有一定刺激作用，也不会成势。这样的政策对目前的房价刺激不大，仍会持续下跌。 |
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